Малоэтажное жилище: качество - цена. Нормативно-методические аспекты

Соотношение качество - цена в условиях насыщенного рынка является важнейшим индикатором развития производства и формирования платежеспособного спроса. Динамично развивающееся малоэтажное жилищное строительство пока не имеет обоснованных методов оценки этого соотношения

Жилищный рынок имеет два основных сектора – городские квартиры и малоэтажные дома. В первом секторе сложилась и активно применяется эмпирическая система параметров качества квартир и соответствующих им ценовых диапазонов. В каждом городе, особенно в крупном, системно накапливается, анализируется и используется информация о наиболее значимых параметрах качества квартир, динамике цен и т. д. Это создает базy аналоговой статистики, весьма полезной для оценки каждой конкретной квартиры и определения ее реальной цены. Иными словами, множество совершаемых аналогичных сделок по продаже и покупке квартир позволяет довольно оперативно и достоверно сориентироваться в ситуации с конкретной квартирой.

К основным параметрам качества квартир относят тип дома (кирпичный, панельный, монолитный и т. п.), этаж расположения квартиры, площади и планировки ее помещений, транспортную доступность (например, близость к станции метро), район города и др. На уровень цены квартиры влияют в основном параметры ее качества, но существенное значение могут иметь соотношение предложения и спроса (от ажиотажного спроса до отсутствия спроса), инфляционная составляющая, рекламная активность и т. д.

Анализ сектора квартир позволяет судить о сложившейся эмпирической и динамичной модели соотношения качество - цена, имеющую базисом аналоговую статистику. Формализованная методика оценки этого соотношения, насколько известно, отсутствует, что имеет свои негативные последствия.

Сектор малоэтажных домов существенно отличается от рынка квартир. Отличается по двум принципиальным положениям. Во-первых, параметры их качества несопоставимы по многим показателям с качеством квартир. Достаточно отметить, что для малоэтажного жилища большую значимость имеют размеры земельного участка и экстерьер (архитектурная составляющая) жилого здания, что весьма несущественно для качества квартиры. Во-вторых, рынок малоэтажного жилища не может оперировать данными аналоговой статистики ввиду ее отсутствия и практической невозможности ее создания. Это положение имеет простое объяснение: малоэтажные жилища гораздо более индивидуализированы по архитектурно-строительным и объемно-планировочным решениям, чем многоэтажные дома, а их территориальная концентрация на несколько порядков ниже, что исключает объективную типизацию сделок в этом секторе рынка жилища.

В соотношении качество – цена приоритетное место – по форме и по сути – принадлежит качеству. При объективной оценке этого соотношения и в условиях равновесия спроса и предложения цена является производной от качества. При игнорировании или отсутствии этих условий связь цены с качеством явно не соблюдается, соотношение качество – цена теряет смысл, а принципы рынка деформируются. В период неустоявшихся рыночных отношений такая ситуация, к сожалению, имеет место. Ее нормализация, в том числе на основе системы объективной оценки качества и его влияния на цену, - важное условие формирования реальных, цивилизованных рыночных отношений.

Ключевым моментом этой задачи является обоснование действительно значимых параметров качества и методов их оценки. При отсутствии нормативно-методической базы оценки качества, при прочих равных условиях, цены становятся свободными, не лучшим образом влияя на экономику любых отраслей промышленности и строительства.

Структурно-параметрическая система оценки качества малоэтажного жилища, разработанная фирмой “МП “ДОМ”, базируется на общепонятной вербально-бытовой формуле: долго и удобно жить в красивом собственном доме. Из этой формулы несложно получить основные критерии качества малоэтажного жилища: надежность и безопасность, комфортность, архитектурно-художественная выразительность здания. Каждый критерий может быть охарактеризован определенной совокупностью конкретных показателей, методов их оценки и нормативов.

На этой основе возможно определение единой количественной оценки качества, комплексно характеризующей качество малоэтажного жилища. Такая оценка должна базироваться на едином перечне показателей, методах их оценки, согласованных нормативах и обязательно учитывать весомость (значимость) каждого показателя в общей комплексной оценке малоэтажного жилища. Последнее принципиально важно потому, что в каждом конкретном случае оценки качества малоэтажного жилища какие-то параметры могут иметь более существенное значение и для системного повышения качества новых малоэтажных жилищ, а также для анализа динамики соотношения качество – цена.

Опуская более детальные вопросы методики определения параметров качества малоэтажных жилищ и их оценки, рассмотрим некоторые практические примеры количественного анализа соотношения качество – цена. Некоторая условность исходной информации, использованная для наглядности примеров, принципиального значения для сути анализа не имеет: ее назначение – иллюстрация возможностей данного нормативно-методического подхода.

При оценке регламентированного перечня показателей качества однотипного малоэтажного жилища в конкретном регионе и выражении ее результатов в единых условных единицах (баллах) получена количественная характеристика качества малоэтажного жилища, в расчете на 1 кв. метр его общей плошади, равная 500 баллам. На момент этой оценки средняя цена 1 кв. метра жилищ такого типа (уровня, класса и т. п., допустим, двухэтажных кирпичных домов в данном регионе) составляла 500 долларов. Следовательно, базовое фиксированное значение соотношения качество – цена равно 1. Естественно, что в реальных ситуациях это значение может быть сколь угодно отличным от 1; главный принцип данного подхода в том, что полученное значение фиксируется как базовое. Все последующие расчеты и оценки должны осуществляться по отклонениям от базового значения.

Рассмотрим варианты применения количественной оценки соотношения качество – цена в ряде реальных ситуаций. При оценке одноэтажного шлакоблочного дома получена характеристика его качества, равная 200 баллам. Очевидно, что цена такого дома, удовлетворяющая базовому значению соотношения качество – цена, т. е. 1, должна составлять порядка 200 долларов за 1 кв. метр его общей площади.

Двухэтажный кирпичный дом, в отличие от принятого для базовой оценки, как наиболее распространенного в данном регионе, оснащен автономными системами инженерного оборудования, имеет земельный участок значительных размеров и ряд других отличий, значительно влияющих на общую оценку его качества. При оценке такого дома качество 1 кв. метра его общей площади характеризуется, например, 1500 баллами. Соответственно, исходя из базового значения соотношения качество – цена, цена 1 кв. метра его общей площади должна составить 1500 долларов.

Владелец малоэтажного жилища хочет продать его по цене, например, 300 долларов зa 1 кв. метр. Приемлемость этой цены может определяться в процессе т. н. торга продавца с покупателем, что обычно и практикуется па рынке малоэтажных домов и весьма распространено в секторе квартир. И если в последнем решающим аргументом, как правило, является аналоговая статистика (такие квартиры сейчас «идут» по такой-то цене), то в секторе малоэтажных домов подобные аргументы отсутствуют. А если такие аргументы и применяют, то они весьма слабо обоснованные. Для определения приемлемой цены предлагаемого дома следует осуществить оценку его качества. При близости результата этой оценки к базовому значению, т. е. если характеристика качества 1 кв. метра общей площади этого дома равна 300 баллам или незначительно (не более 10 процентов) отличается от нее, то заявленная цена дома соответствует его качеству и на ее основе может быть совершена купля-продажа дома. При более значительном отклонении характеристики качества дома от базового значения соотношение качество – цена будет необоснованно нарушено. Следовательно, цена должна быть назначена в соотвестствии с качеством дома.

Отдельно следует отметить влияние инфляционной составляющей на цену жилища. Этот фактор является объективно значимым и его надо иметь ввиду при оценке соотношения качество – цена. Инфляционная составляющая может быть учтена при окончательном определении цены жилища методом коррекции цены, полученной на основе базового значения соотношения качество – цена. Учет этого фактора возможен также при периодическом уточнении значения соотношения качество – цена, принимаемого как базовoe на определенный период времени операций на рынке жилища. Этот период не должен быть меньше года, что позволит избежать влияния сезонности.

Объективность определения и корректность применения соотношения качество – цена непосредственно зависят от степени насыщения рынка и обоснованности совокупности параметров качества жилища. Когда спрос явно и многократно превышает предложение, цена «уходит» от качества и ее динамику диктует ажиотаж покупателей. Эта же тенденция, но с обратным знаком, наблюдается при резком уменьшении спроса. Иллюстрацией может служить подмосковное коттеджное строительство: владельцы большого количества добротных кирпичных домов ждут покупателей, отчаявшись окупить даже затраты на их строительство.

Одна из причин такой ситуации – изначальные просчеты в оценке качественных приоритетов малоэтажного жилища. В частности, отсутствие автономных систем инженерного обеспечения коттеджей (вода, тепло, газ и др.) резко снижает параметры комфортности проживания при увеличении эксплуатационных расходов на содержание дома. Следствие – резкое снижение цены даже в условиях насыщенности рынка.

Характеристики качества жилища – как малоэтажных домов, так и квартир, – получаемые на основе единой номенклатуры показателей их качества и peгламентированной методики оценки могут иметь и самостоятельное значение. Такие характеристики необходимы для оценки качества жилища на стадии его проектирования, для оценки состояния имеющегося жилфонда, для определения перспективных направлений улучшения потребительских свойств жилища, для сравнительных оценок однотипных домов.

Это бы способствовало объективной оценке качества жилища и формированию его цивилизованного рынка.