Как грамотно оценить замельный участок: особенности

После становления в нашей стране рыночных отношений в сфере недвижимого имущества, стоимость недвижимости постоянно растет. Объекты недвижимости представляют собой серьезную ценность и любое решение об их покупке или продаже требует ответственного подхода. Это, в свою очередь, обуславливает стабильный спрос на услуги по независимой оценке недвижимости.

В основе стоимости любого объекта недвижимости лежит стоимость земли, на которой расположен этот объект. Часто бывает так, что стоимость земли оказывается больше, чем суммарная стоимость всех имеющихся построек на ней. Действительно, земля определяет самое важное качество объекта недвижимости – его местоположение. Кроме того, земля, в отличие от рукотворных строений, не подвержена физическому износу и практически не теряет свои потребительские свойства с течением времени, а это значит что стоимость земли, скорее всего, с течением времени будет только расти. Все это делает земельные участки привлекательным объектом для инвестиций.

Процесс независимой оценки земли, в отличие от оценки рукотворных объектов недвижимости, имеет свои особенности. Главной особенностью является то, что затратный подход не применяется для определения стоимости незастроенных земельных участков. Это объясняется тем, что затратный подход, в первую очередь, основан на принципе замещения, то есть калькуляции затрат на строительство (создание) нового объекта недвижимости, идентичного объекту оценки, а в отношении земельных участков этот принцип применить невозможно.

Основные подходы, применяемые для оценки рыночной стоимости земли - это доходный и сравнительный. Доходный подход базируется на построении модели будущих доходов от эксплуатации земельного участка и рассматривает рыночную стоимость участка как текущую стоимость будущих доходов от его использования. Этот подход хорошо приспособлен для оценки земли, предназначенной для коммерческой застройки, то есть для возведения коммерческих общественных зданий или коммерческого жилья. В тоже время, это подход не применяется для оценки земли, которая не предназначена для целевого извлечения дохода. К таким землям можно отнести участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, дачные участки и т. п.

Основным подходом, который широко применяется для определения стоимости как коммерческой, так и некоммерческой земли, является сравнительный подход. При оценке земли сравнительными методами, стоимость оцениваемого земельного участка вычисляется на основании цен сделок с аналогичными земельными участками, которые были недавно совершены в рассматриваемом районе.

Для того чтобы определить рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом к оценке, нужно сначала собрать информацию о похожих участках, которые недавно были проданы по соседству. Если нет возможности получить данные о ценах совершенных сделок, можно использовать цены предложений о продаже земли, но цены предложений необходимо скорректировать на величину так называемой корректировки на торг, то есть на величину возможной скидки, которую продавец может предоставить в процессе заключения сделки купли-продажи.

После того, как подобраны аналоги, остается лишь произвести несложные расчеты по определению стоимости рассматриваемого участка. Для этого, сначала рассчитывается стоимость 1 квадратного метра земли по всем аналогам, а затем полученные величины усредняются. Полученное среднее значение будет представлять собой рыночную стоимость 1 квадратного метра оцениваемого участка. Для формирования окончательного результата остается лишь умножить полученную величину на общую площадь рассматриваемого земельного участка.

Как видно из описания, применение сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земли не представляет особенных трудностей. Сравнительные методы определения стоимости земельных участков достаточно универсальны и, несмотря на свою простоту, способны давать весьма точные результаты оценки.