Ипотечный кредит в альтернативной сделке

Практически все банки имеют свою услугу ипотечного кредитования, и информация об этих услугах регулярно печатается в средствах массовой информации. Однако при всей видимой доступности, и вроде как постоянного снижения процентных ставок, воспользоваться ипотекой не так то и легко. В случаях чистой покупки, когда покупатель желает купить квартиру, а продавец готов ее продать, ничего сложного нет. Сложности возникают, когда одна из сторон желает улучшить условия проживания, то есть продать квартиру и приобрести квартиру с лучшими условиями проживания (место расположения, увеличения жилой площади и т. д.).

Стремительный рост цен подталкивает покупателей обращаться к услугам банков, так как не у всех есть сбережения для оплаты разницы стоимости. Альтернативные сделки с участием банков отличаются, так как в схеме сделки купли продажи появляются обязательные банком пункты, процедуры. Усложнения в большей степени касаются психологической составляющей, так как техническая сторона вопроса уже откатана за многие годы существования банковской системы. Сложность в том, что банк даже дав свое согласие на выдачу кредита, выполнить свое обещание, сможет только после регистрации сделки в ГУФРС НО. Все документы по сделке (ипотечный договор, договора купли/продажи) сдаются одновременно. Срок регистрации договора альтернативной сделки купли-продажи – 30 дней, а договора ипотеки всего 7 дней. В итоге продавец, подписав договора купли-продажи, ждет окончательного расчета еще две недели, что психологически трудно воспринимает продавец ведь, по сути, квартиру он уже продал, а денег в полном объеме нет, и задача риэлтора агентства недвижимости подготовить продавца психологически. Таких сложностей практически нет в случае с продажей новостройки Москвы, покупки квартиры на первичном рынке.

Для решения агентства предлагают несколько вариантов решения. Первый, при согласии обеих сторон заключается договор рассрочки, в котором прописывается окончательная дата расчета с продавцом. Документы подаются на регистрацию, через 7 дней на руки выдается договор ипотеки, через 30 дней договор. За это время стороны должны успеть провести взаиморасчет, так что бы к моменту регистрации последней квартиры в цепочке сделок, расчет уже был выполнен.

Если продавец новой квартиры не просто реализует квартиру, то эту «чистую» сделку могут выполнить в агентстве недвижимости, заключив договор о сотрудничестве, так как агентство становится посредником сделки. В дополнении, стоит отметить, что привлечение ипотечной схемы в квартирной цепочке подразумевает, что стоимость квартир фиксируется в договорах, и в дальнейшем не изменяется вплоть до совершения сделки. Кроме ипотечной программы банки, к примеру, Сбербанк РФ предлагает иные более удобные для реализации альтернативных сделок программы целевых банковских кредитов. Заемщику при наличии всех документов и двух поручителей выдаются средства, которые необходимо использовать для покупки квартиры. Та же система используется еслив сделке участвуют коттеджные поселки Подмосковья или другая загородная недвижимость После приобретения заемщик предоставляет документы о целевом использовании средств, и приобретенная квартира оформляется в качестве залога выданного кредита, а поручители освобождаются от ответственности. Такой кредит значительно упрощает работу, в случае цепочки альтернативных сделок. Используя такую кредитную программу, практически все участники цепочки продают-приобретают квартиры в течение одного дня, а условия выплаты кредита, в конечном счете, ничем не отличаются, а психологический барьер и неудобства отсутствуют.